Der französische Immobilienmarkt durchläuft seit Anfang 2026 eine Phase der Normalisierung, die durch eine schrittweise Rückkehr der Ersterwerber und stabilisierte Kreditbedingungen nach mehreren Jahren der Schwankungen geprägt ist. Die Erweiterung des zinsfreien Darlehens, die Reform des DPE und die neuen Anforderungen im Zusammenhang mit dem Klimaschutz- und Resilienzgesetz verändern die Parameter eines Kaufprojekts. Diese regulatorischen Entwicklungen verändern konkret, wie ein Käufer seinen Kauf vorbereiten, finanzieren und absichern muss.
Reform des DPE und Immobilienkauf: ein unterschätzter Verhandlungsparameter
Die Überarbeitung des Energieausweises, die 2026 in Kraft trat, verändert die Einstufung vieler elektrisch beheizter Wohnungen. Immobilien, die zuvor mit E oder F gekennzeichnet waren, können nun in eine bessere Klasse eingestuft werden, ohne dass Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden. Für einen Käufer ändert diese Information die Situation auf zwei Ebenen.
Die erste betrifft die Preisverhandlung. Ein Verkäufer, der aufgrund eines schlechten DPE einen Preisnachlass angeboten hat, hat keinen Grund mehr, dies aufrechtzuerhalten, wenn die neue Berechnungsmethode seine Immobilie neu klassifiziert. Ein informierter Käufer kann jedoch überprüfen, ob das in der Anzeige angegebene Gutachten vor oder nach der Reform erstellt wurde. Ein DPE, der vor 2026 erstellt wurde, spiegelt möglicherweise nicht mehr die tatsächliche Klasse der Wohnung wider, was einen Raum für Diskussionen über den Preis eröffnet.
Die zweite Ebene betrifft Investitionsprojekte im Mietbereich. Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz sieht ein schrittweises Verbot der Vermietung von Wohnungen der Klasse G und dann F vor. Eine durch die neue Methode neu klassifizierte Immobilie entgeht diesen Einschränkungen, aber es gibt keine Garantie, dass die Vorschriften in den kommenden Jahren nicht verschärft werden.
Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander: Einige Fachleute sind der Ansicht, dass die Reklassifizierung eine ausreichende Sicherheit bietet, während andere empfehlen, dennoch ein Budget für Renovierungsarbeiten einzuplanen.
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Erweitertes zinsfreies Darlehen: Was die neuen Bedingungen für Ersterwerber ändern
Das PTZ wurde für 2026 erheblich umgestaltet. Die Einkommensgrenzen wurden angehoben und das Programm deckt nun größere geografische Gebiete ab, einschließlich des Kaufs neuer Häuser in bestimmten Konfigurationen. Diese Erweiterung richtet sich direkt an Haushalte, die durch die alten Schwellenwerte vom Programm ausgeschlossen waren.
Die Berechtigung für das PTZ hängt weiterhin von der Zoneneinteilung, der Art der Immobilie und dem Einkommen des Haushalts ab. Die Überprüfung dieser Kriterien sollte sehr früh im Projekt erfolgen, noch bevor nach einer Immobilie gesucht wird, da der Betrag des PTZ direkt die gesamte Kreditaufnahmefähigkeit beeinflusst.
Ein wichtiger Punkt betrifft die Verknüpfung zwischen dem PTZ und dem Hauptkredit. Die Banken berücksichtigen das PTZ bei der Berechnung der Verschuldungsquote, was paradoxerweise den Betrag des ergänzenden Kredits begrenzen kann. Der scheinbare Gewinn bei den monatlichen Raten führt nicht immer zu einer proportionalen Erhöhung des Kaufbudgets. Hier sind die Punkte, die vor der Einreichung eines Antrags überprüft werden sollten:
- Die Zoneneinteilung der angestrebten Gemeinde (A, A bis, B1, B2 oder C) und die in dieser Zone förderfähigen Immobilientypen, da die Regeln je nach Neubauwohnung oder Haus variieren
- Die anwendbaren Einkommensgrenzen, die auf dem steuerlichen Referenzeinkommen N-2 basieren und je nach Haushaltszusammensetzung und Standort variieren
- Die Rückzahlungsdauer des PTZ und deren Stundung, die den Gesamtfinanzierungsplan und die Gesamtkosten des Kredits beeinflussen
Bonifizierte Zinssätze und Bankangebote: Die Kreditangebote für Immobilien im Jahr 2026 analysieren
Mehrere Banken haben seit Sommer 2026 ihre Werbeangebote vervielfacht. Bonifizierte Zinssätze, von den Banken selbst angebotene zinsfreie Darlehen, Ermäßigungen auf die Bearbeitungsgebühren: die Banken führen einen aktiven Wettbewerb, um Kreditnehmer zu gewinnen, insbesondere Ersterwerber.
Diese Angebote verdienen eine sorgfältige Betrachtung. Ein bonifizierter Zinssatz, der über einen kurzen Zeitraum angezeigt wird, kann weniger günstige Bedingungen für den Rest des Kredits verschleiern. Der Vergleich sollte sich auf die Gesamtkosten des Kredits (Zinsen, Kreditnehmerversicherung, Sicherheitenkosten) und nicht nur auf den nominalen Zinssatz konzentrieren.
Die Kreditnehmerversicherung bleibt ein bedeutendes Verhandlungsmittel. Seit dem Gesetz Lemoine ermöglicht die Kündigung zu jedem Zeitpunkt, die Versicherer nach der Unterzeichnung des Kredits miteinander zu vergleichen. Die Einsparungen bei der Versicherung können mehrere Tausend Euro über die gesamte Laufzeit des Kredits ausmachen.
- Den TAEG (effektiver Jahreszins) und nicht nur den nominalen Zinssatz anfordern, um die Angebote auf einer einheitlichen Basis zu vergleichen
- Die Bedingungen der Modularität der monatlichen Raten überprüfen, die eine Anpassung der Rückzahlung im Falle einer Veränderung der Situation ermöglichen
- Eine Simulation mit und ohne die Gruppenversicherung der Bank verlangen, um die Differenz zu einer externen Delegation zu messen
Klimaschutz- und Resilienzgesetz: Vorwegnehmen der Einschränkungen beim Wiederverkauf und der Vermietung
Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz verfolgt seinen Zeitplan zur Umsetzung. Wohnungen, die im DPE mit G eingestuft sind, dürfen seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr mit einem neuen Mietvertrag angeboten werden. Die Immobilien der Klasse F werden folgen. Für einen Käufer, der plant, seine Immobilie auch mittelfristig zu vermieten, beeinflusst dieser regulatorische Verlauf die Rentabilität des Projekts.
Eine Immobilie der Klasse F oder G benötigt vor dem Kauf einen detaillierten Renovierungsplan. Die Kosten der Arbeiten müssen in das Gesamtbudget integriert werden, nicht vage nach der Unterzeichnung geschätzt werden. Die verfügbaren Daten erlauben keine verlässliche Schlussfolgerung über einen durchschnittlichen Kostenrahmen, da die Situationen je nach Immobilientyp, Fläche und Heizungsart variieren.
Für den Wiederverkauf stellt sich die Frage anders. Eine schlecht eingestufte Wohnung im DPE wird einen zunehmenden Preisnachlass erleiden, je mehr die Einschränkungen verschärft werden. Im Gegensatz dazu wird eine nach den aktuellen Standards renovierte Immobilie ihren Wert besser halten, aber die Rentabilität der Renovierungsarbeiten hängt stark vom lokalen Markt ab.
Die Kombination aus der Reform des DPE und dem Klimaschutzgesetz schafft ein Fenster der Gelegenheit für Käufer, die in der Lage sind, diese Signale zu lesen. Eine durch die neue Berechnungsmethode neu klassifizierte Wohnung, die sich in einem Gebiet mit stabiler Mietnachfrage befindet, kann einen sinnvollen Kauf darstellen, vorausgesetzt, es wurde überprüft, dass die Reklassifizierung tatsächlich auf der Methode von 2026 basiert und nicht auf einem alten Gutachten.