De Franse vastgoedmarkt bevindt zich sinds het begin van 2026 in een normalisatiefase, aangedreven door een geleidelijke terugkeer van starters en stabiliserende kredietvoorwaarden na jaren van fluctuaties. De uitbreiding van de nulpercentuele lening, de hervorming van het energieprestatiecertificaat (DPE) en de nieuwe eisen met betrekking tot de klimaat- en veerkrachtwet hertekenen de parameters van een aankoopproject. Deze regelgevende ontwikkelingen veranderen concreet de manier waarop een koper zijn aankoop moet voorbereiden, financieren en beveiligen.
Hervorming van het DPE en vastgoed aankoop: een onderschatte onderhandelingsparameter
De herziening van het energieprestatiecertificaat die in 2026 van kracht werd, verandert de classificatie van veel woningen die elektrisch verwarmd worden. Vastgoed dat voorheen geclassificeerd was als E of F kan nu overschakelen naar een betere klasse, zonder dat er renovatiewerkzaamheden zijn uitgevoerd. Voor een koper verandert deze informatie de situatie op twee niveaus.
Het eerste betreft de prijsnegotiatie. Een verkoper die een korting had vanwege een slecht DPE heeft geen reden meer om deze te handhaven als de nieuwe rekenmethode zijn eigendom herclassificeert. Aan de andere kant kan een goed geïnformeerde koper controleren of het in de advertentie weergegeven diagnostic vóór of na de hervorming is opgesteld. Een DPE dat vóór 2026 is uitgevoerd, weerspiegelt mogelijk niet meer de werkelijke klasse van de woning, wat ruimte biedt voor discussie over de prijs.
Het tweede niveau betreft investeringsprojecten voor verhuur. De klimaat- en veerkrachtwet voorziet in een geleidelijke verbod op de verhuur van woningen die geclassificeerd zijn als G, en daarna F. Een eigendom dat dankzij de nieuwe methode opnieuw is geclassificeerd, ontsnapt aan deze beperkingen, maar er is geen garantie dat de regelgeving in de komende jaren niet strenger zal worden.
De meningen op de werkvloer verschillen hierover: sommige professionals beschouwen de herclassificatie als voldoende veilig, terwijl anderen aanbevelen om toch een budget voor werkzaamheden te voorzien.
Om vastgoed en hun diagnosen effectief te vergelijken, is het mogelijk om de ImmoGuru-website te bezoeken om informatie over beschikbare advertenties in uw zoekgebied te centraliseren.
Uitgebreide nulpercentuele lening: wat de nieuwe voorwaarden veranderen voor starters
De PTZ is aanzienlijk herzien voor 2026. De inkomensplafonds zijn verhoogd en het systeem dekt nu bredere geografische gebieden, ook voor de aankoop van nieuwe huizen in bepaalde configuraties. Deze uitbreiding richt zich rechtstreeks op huishoudens die door de oude drempels van het systeem waren uitgesloten.
De geschiktheid voor de PTZ hangt nog steeds af van de zonering, het type eigendom en het inkomen van het huishouden. De controle van deze criteria moet zeer vroeg in het project plaatsvinden, zelfs voordat er naar een eigendom wordt gezocht, omdat het bedrag van de PTZ direct de totale leencapaciteit beïnvloedt.
Een aandachtspunt betreft de samenhang tussen de PTZ en de hoofdlening. Banken integreren de PTZ in de berekening van de schuldenlast, wat paradoxaal genoeg het bedrag van de aanvullende lening kan beperken. De schijnbare besparing op de maandlasten vertaalt zich niet altijd in een proportionele verhoging van het aankoopbudget. Hier zijn de elementen die u moet controleren voordat u een dossier indient:
- De zonering van de beoogde gemeente (A, A bis, B1, B2 of C) en de soorten eigendommen die in deze zone in aanmerking komen, omdat de regels verschillen afhankelijk van of het een nieuw appartement of een huis betreft
- De toepasselijke inkomensplafonds, berekend op basis van het fiscale inkomen van referentiejaar N-2, die variëren afhankelijk van de samenstelling van het huishouden en de locatie
- De looptijd van de terugbetaling van de PTZ en de uitstelperiode, die invloed hebben op het totale financieringsplan en de totale kosten van de lening
Voordelen en bankaanbiedingen: analyseren van de kredietvoorstellen voor vastgoed in 2026
Verschillende banken hebben sinds de zomer van 2026 hun promotionele aanbiedingen uitgebreid. Voordelen, aanvullende nulpercentuele leningen aangeboden door de banken zelf, kortingen op de dossierkosten: de banken strijden actief om de leners te winnen, met name de starters.
Deze aanbiedingen verdienen een zorgvuldige bestudering. Een weergegeven voordeel op een korte termijn kan minder gunstige voorwaarden voor de rest van de lening verbergen. De vergelijking moet betrekking hebben op de totale kosten van de lening (rente, kredietverzekering, waarborgkosten) en niet alleen op de nominale rente.
De kredietverzekering blijft een significante onderhandelingsfactor. Sinds de wet Lemoine maakt de mogelijkheid om op elk moment te annuleren het mogelijk om verzekeraars na de ondertekening van de lening met elkaar te vergelijken. De besparing op de verzekering kan enkele duizenden euro’s vertegenwoordigen over de totale looptijd van de lening.
- Vraag om de TAEG (totaal jaarlijks effectief percentage) en niet alleen de nominale rente, om de aanbiedingen op een gelijke basis te vergelijken
- Controleer de voorwaarden voor de modulariteit van de maandlasten, die het mogelijk maken om de terugbetaling aan te passen in geval van een wijziging van de situatie
- Eis een simulatie met en zonder de groepsverzekering van de bank, om het verschil met een externe delegatie te meten
Klimaat- en veerkrachtwet: anticiperen op de beperkingen bij verkoop en verhuur
De klimaat- en veerkrachtwet volgt zijn implementatiekalender. Woningen die als G zijn geclassificeerd volgens het DPE kunnen sinds 1 januari 2025 niet meer worden aangeboden voor verhuur met een nieuw huurcontract. De eigendommen die als F zijn geclassificeerd, volgen. Voor een koper die overweegt zijn eigendom te verhuren, zelfs op middellange termijn, bepaalt deze regelgevende koers de rentabiliteit van het project.
Een eigendom geclassificeerd als F of G vereist een gedetailleerd renovatieplan vóór de aankoop. De kosten van de werkzaamheden moeten in het totale budget worden opgenomen, niet vaag worden geschat na de ondertekening. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om een betrouwbare gemiddelde kostprijs te concluderen, aangezien de situaties variëren afhankelijk van het type eigendom, de oppervlakte en de verwarmingswijze.
Voor de verkoop rijst de vraag anders. Een slecht geclassificeerde woning volgens het DPE zal een toenemende korting ondergaan naarmate de beperkingen strenger worden. Omgekeerd zal een gerenoveerd eigendom volgens de huidige normen beter zijn waarde behouden, maar het rendement op de investering van de werkzaamheden hangt sterk af van de lokale markt.
De combinatie van de hervorming van het DPE en de klimaatwet creëert een kans voor kopers die in staat zijn om deze signalen te lezen. Een woning die door de nieuwe rekenmethode is herclassificeerd, gelegen in een gebied waar de huurvraag hoog blijft, kan een relevante aankoop zijn, op voorwaarde dat is gecontroleerd dat de herclassificatie inderdaad is gebaseerd op de methode van 2026 en niet op een oude diagnose.