De Franse vastgoedmarkt in 2026 wordt gelezen aan de hand van drie indicatoren die niet allemaal in dezelfde richting wijzen: de transacties stijgen, de prijzen blijven heterogeen afhankelijk van de regio’s, en het huurregulerende kader ondergaat ingrijpende veranderingen. Het meten van deze verschillen helpt te begrijpen waar de echte kansen en blokkades liggen voor kopers, verkopers en verhuurders.
Vastgoedtransacties en krediet in 2026: de cijfers om te vergelijken
| Indicator | Laagste punt (2024) | Schatting 2026 | Recente record |
|---|---|---|---|
| Jaarlijkse transacties | 780.000 | ongeveer 940.000 | 1,1 miljoen (2021) |
| Verkopen van bestaande woningen in Parijs (Q1) | – | +15 % t.o.v. Q1 2025 | – |
| Nieuwbouw | Langdurige crisis | lichte verwachte heropleving (FFB) | – |
De stijging van de volumes is reëel. 940.000 verwachte transacties in 2026 markeert een duidelijke stijging ten opzichte van de laagte van 2024. Een terugkeer naar een miljoen jaarlijkse verkopen lijkt niet haalbaar voor 2027 of 2028.
In Parijs bevestigt de heropleving van de verkopen van bestaande woningen in het eerste kwartaal van 2026 een hernieuwde activiteit in de grote metropolen. Daarentegen blijft de nieuwbouw onder druk staan: de bouw heeft moeite om weer op gang te komen na twee moeilijke jaren.
De meest bepalende factor is niet langer het niveau van de rente. Volgens de analyse van het Observatoire Crédit Logement, gepubliceerd in augustus 2026, zijn de kredietweigeringen en de verstrenging van de bankcriteria de echte grenzen van de markt. Een koper wiens dossier in 2021 was goedgekeurd, kan vandaag de dag een lening geweigerd krijgen, zelfs met gestabiliseerde rentes. De professionals die de nieuws van de website Welcome Immo volgen, komen regelmatig dit soort analyses tegen over de toegang tot krediet.
Decreet nr. 2026-596 over huurcontracten: wat verandert er op 1 oktober 2026
Het decreet nr. 2026-596 van 6 juli 2026 wijzigt de standaard huurcontracten voor hoofdverblijf. Alle contracten die vanaf 1 oktober 2026 worden afgesloten of verlengd, vallen onder deze wijziging.
Deze hervorming is praktischer dan het lijkt. Het beperkt zich niet tot een cosmetische update van de huurmodellen.
- Een ontbindende clausule voor wanbetaling wordt verplicht in zowel lege als gemeubileerde huurcontracten, wat de formulering van elk contract concreet verandert.
- Het huurcontract moet alle lasten vermelden die een hoofdverblijf vereisen (met name de PLU-beperkingen die toeristische verhuur verbieden), op straffe van nietigheid.
- De modellen integreren officieel de bepalingen van de anti-kraakwet van 2023 en de wet van 19 november 2024 over gemeubileerde toeristische woningen.
Voor verhuurders is de impact direct: een contract dat is opgesteld volgens een oud model na 1 oktober 2026, loopt het risico op juridische betwistingen. Verhuurders moeten hun sjablonen voor deze datum bijwerken.
Huurprijsregulering en verhuurverbod voor energieverspillende woningen
Het decreet nr. 2026-644 van 20 juli 2026 verlengt de huurprijsregulering tot juli 2027. Dit systeem blijft een structurerende factor voor de huurmarkt in de gespannen gebieden.
De kloof tussen de evolutie van de gereguleerde huurprijzen en de werkelijke inflatie creëert een ongekende situatie. Eigenaren die verhuren in de betrokken gebieden zien hun huurinkomsten onder druk staan, terwijl de vraag sterk blijft door een gebrek aan voldoende aanbod.
Tegelijkertijd versterkt het verhuurverbod voor woningen met een G-classificatie op de DPE de druk. Sinds 1 januari 2025 kunnen deze woningen niet meer worden aangeboden voor verhuur. De hervorming van de DPE voor kleine oppervlakken, die in 2024 van kracht werd, heeft bepaalde panden opnieuw geclassificeerd, maar een aanzienlijk deel van het vastgoed blijft betrokken.
Deze twee gecombineerde beperkingen (huurprijsregulering en energie-eisen) verminderen het beschikbare huuraanbod. Eigenaren van energieverspillende woningen die de renovatiewerkzaamheden niet kunnen financieren, trekken hun panden van de markt, wat de druk op de huurprijzen in de grote agglomeraties aanhoudt.
Parlementaire terugkeer 2026: de teksten in voorbereiding over huisvesting
Het wetsvoorstel voor de herlancering en decentralisatie van de huisvesting is een van de teksten die worden verwacht tijdens de parlementaire terugkeer in september 2026. Het betreft verschillende assen die het investeringskader zouden kunnen wijzigen.
De PLF 2027, die momenteel wordt voorbereid, zou specifieke maatregelen voor particuliere verhuurders moeten bevatten. De fiscale afwegingen over gemeubileerde verhuur en de stimuleringsmaatregelen voor energie-renovatie staan centraal in de discussies.
De politieke richting twijfelt tussen fiscale steun voor verhuurders en versterking van de verplichtingen. De signalen die sinds de zomer van 2026 zijn verzonden, wijzen op een verstrenging van de milieunormen eerder dan een verlichting van de huurbelasting.
Bedrijfsvastgoed: een schijnherstel
Het segment van het bedrijfsvastgoed illustreert de grenzen van een louter statistische lezing. De volumes van transacties stijgen in bepaalde sectoren, maar de fundamenten blijven fragiel. De heropleving van kantoren verbergt een nog steeds hoog leegstandpercentage in verschillende regionale metropolen.
De residentiële markt en de tertiaire markt evolueren in verschillende tempo’s. Institutionele investeerders herpositioneren hun portefeuilles naar activa met betere energieprestaties, wat een selectief effect creëert dat oude, niet gerenoveerde gebouwen uitsluit.
Het tweede semester van 2026 speelt zich af op drie gelijktijdige fronten: de capaciteit van banken om de kredietkraan weer open te draaien, de effectieve toepassing van het decreet over huurcontracten op 1 oktober, en de budgettaire afwegingen van de PLF 2027. Het zijn de toegangseisen voor financiering, meer dan het prijsniveau, die het tempo van het herstel in de komende maanden zullen bepalen.
