Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 wird durch drei Indikatoren geprägt, die nicht alle in die gleiche Richtung zeigen: Die Transaktionsvolumina steigen, die Preise bleiben je nach Region heterogen, und der regulatorische Rahmen für Mietverhältnisse verändert sich grundlegend. Diese Unterschiede zu messen, ermöglicht es zu verstehen, wo sich die echten Chancen und die echten Blockaden für Käufer, Verkäufer und Vermieter befinden.
Immobilientransaktionen und Kredite im Jahr 2026: die zu vergleichenden Zahlen
| Indikator | Tiefpunkt (2024) | Schätzung 2026 | Aktueller Rekord |
|---|---|---|---|
| Jährliche Transaktionen | 780.000 | ca. 940.000 | 1,1 Millionen (2021) |
| Verkäufe im Altbau in Paris (Q1) | – | +15 % gegenüber Q1 2025 | – |
| Neubau | Langandauernde Krise | Leichte Erholung erwartet (FFB) | – |
Der Anstieg der Volumina ist real. 940.000 Transaktionen werden für 2026 erwartet, was einen deutlichen Anstieg im Vergleich zum Tiefpunkt von 2024 darstellt. Die Rückkehr zu einer Million jährlicher Verkäufe scheint jedoch nicht vor 2027 oder 2028 möglich zu sein.
In Paris bestätigt die Erholung der Verkäufe im Altbau im ersten Quartal 2026 eine Belebung der Aktivitäten in den großen Metropolen. Im Gegensatz dazu bleibt der Neubaumarkt unter Druck: Der Bau hat nach zwei schwierigen Jahren Mühe, wieder in Gang zu kommen.
Der entscheidende Faktor ist nicht mehr der Zinssatz. Laut der Analyse des Observatoire Crédit Logement, die im August 2026 veröffentlicht wurde, stellen die Kreditablehnungen und die Verschärfung der Bankkriterien die eigentliche Grenze des Marktes dar. Ein Käufer, dessen Antrag 2021 akzeptiert wurde, kann heute einen Kredit verweigert bekommen, selbst bei stabilisierten Zinssätzen. Die Fachleute, die die Nachrichten der Website Welcome Immo verfolgen, finden regelmäßig solche Analysen zu den Zugangsvoraussetzungen für Kredite.
Dekret Nr. 2026-596 über Mietverträge: Was sich am 1. Oktober 2026 ändert
Das Dekret Nr. 2026-596 vom 6. Juli 2026 ändert die Musterverträge für die Vermietung von Hauptwohnsitzen. Alle Mietverträge, die ab dem 1. Oktober 2026 abgeschlossen oder verlängert werden, sind betroffen.
Diese Reform ist praktischer, als es scheint. Sie beschränkt sich nicht auf ein kosmetisches Update der Mietvertragsmuster.
- Eine Rücktrittsklausel bei Zahlungsrückständen wird in leeren und möblierten Mietverträgen obligatorisch, was die Formulierung jedes Vertrags konkret ändert.
- Der Mietvertrag muss alle Dienstbarkeiten erwähnen, die eine Nutzung als Hauptwohnsitz vorschreiben (insbesondere die PLU-Beschränkungen, die touristische möblierte Unterkünfte verbieten), andernfalls ist er nichtig.
- Die Muster beinhalten offiziell die Bestimmungen des Anti-Squat-Gesetzes von 2023 und des Gesetzes vom 19. November 2024 über touristische möblierte Unterkünfte.
Für Vermieter hat dies direkte Auswirkungen: Ein nach dem alten Modell verfasster Mietvertrag nach dem 1. Oktober 2026 ist rechtlichen Anfechtungen ausgesetzt. Die Immobilienverwalter müssen ihre Vorlagen vor diesem Datum aktualisieren.
Mietpreiskontrolle und Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen
Das Dekret Nr. 2026-644 vom 20. Juli 2026 verlängert die Mietpreiskontrolle bis Juli 2027. Dieses Instrument bleibt ein strukturierender Faktor für den Mietmarkt in angespannten Gebieten.
Die Diskrepanz zwischen der Entwicklung der regulierten Mieten und der tatsächlichen Inflation schafft eine beispiellose Situation. Eigentümer, die in den betroffenen Gebieten vermieten, sehen ihre Mietrendite gedrückt, während die Nachfrage aufgrund eines unzureichenden Angebots stark bleibt.
Parallel dazu verstärkt das Vermietungsverbot für Wohnungen, die im DPE als G eingestuft sind, den Druck. Seit dem 1. Januar 2025 dürfen diese Wohnungen nicht mehr zur Vermietung angeboten werden. Die Reform des DPE für kleine Flächen, die 2024 in Kraft trat, hat einige Immobilien umklassifiziert, aber ein erheblicher Teil des Bestands bleibt betroffen.
Diese beiden kombinierten Einschränkungen (Mietpreiskontrolle und energetische Anforderungen) reduzieren das verfügbare Mietangebot. Eigentümer von energetisch ineffizienten Wohnungen, die die Renovierungsarbeiten nicht finanzieren können, ziehen ihre Immobilien vom Markt zurück, was den Druck auf die Mieten in den großen Ballungsräumen aufrechterhält.
Parlamentarische Sitzung 2026: Die Texte in Vorbereitung zum Thema Wohnen
Der Gesetzentwurf zur Wiederbelebung und Dezentralisierung des Wohnens gehört zu den erwarteten Texten bei der parlamentarischen Sitzung im September 2026. Sein Umfang umfasst mehrere Achsen, die den Investitionsrahmen ändern könnten.
Der PLF 2027, der derzeit vorbereitet wird, sollte spezifische Maßnahmen für private Vermieter enthalten. Die steuerlichen Entscheidungen zur möblierten Vermietung und die Anreizsysteme zur energetischen Renovierung stehen im Mittelpunkt der Diskussionen.
Die politische Ausrichtung schwankt zwischen steuerlicher Unterstützung für Vermieter und der Verschärfung der Verpflichtungen. Die Signale, die seit dem Sommer 2026 gesendet werden, deuten eher auf eine Verschärfung der Umweltstandards hin als auf eine Erleichterung der Mietbesteuerung.
Gewerbeimmobilien: Eine trügerische Erholung
Der Sektor der Gewerbeimmobilien veranschaulicht die Grenzen einer rein statistischen Betrachtung. Die Transaktionsvolumina steigen in einigen Sektoren, aber die Fundamentaldaten bleiben fragil. Die Erholung der Büros verdeckt eine nach wie vor hohe Leerstandsquote in mehreren regionalen Metropolen.
Der Wohnungsmarkt und der Tertiärmarkt entwickeln sich in unterschiedlichen Geschwindigkeiten. Institutionelle Investoren repositionieren ihre Portfolios auf energieeffizientere Anlagen, was einen Selektionsdruck erzeugt, der alte, nicht renovierte Gebäude außen vor lässt.
Das zweite Halbjahr 2026 spielt sich an drei Fronten gleichzeitig ab: der Fähigkeit der Banken, den Kreditfluss wieder zu öffnen, der tatsächlichen Anwendung des Dekrets über die Mietverträge am 1. Oktober und den haushaltspolitischen Entscheidungen des PLF 2027. Es sind die Zugangsvoraussetzungen für die Finanzierung, mehr als das Preisniveau, die das Tempo der Erholung in den kommenden Monaten bestimmen werden.
